全國存量房?jì)r(jià)值超81萬(wàn)億 改造將帶來(lái)上萬(wàn)億投資

發(fā)表時(shí)間：2015/8/21 11:28:36  瀏覽次數：22496

資料顯示，截至2013年，我國城鎮居民人均住房面積已達32.7平方米。這個(gè)數據至少有三層含義：一是我國人均住房面積水平已經(jīng)不低；二是存量舊房面臨改善居住功能、更換配套設施的艱巨任務(wù)；三是這個(gè)巨大市場(chǎng)尚未被人關(guān)注。根據估算，其規模大約有1.5萬(wàn)億元。而從另一個(gè)角度看，這更是一個(gè)可以啟動(dòng)居民、企業(yè)、政府三種投資力量的巨大投資市場(chǎng)，是房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可以持續大有作為的新天地。當然，這個(gè)存量房改造市場(chǎng)不同于新房建設，需要政府主動(dòng)引導、企業(yè)積極投入、居民自覺(jué)參與，需要本著(zhù)為民服務(wù)的精神和市場(chǎng)化原則，做耐心細致的工作。只有調動(dòng)三方積極性，才能把這個(gè)市場(chǎng)搞活起來(lái)。

——亞夫

■經(jīng)過(guò)近20年超常規發(fā)展，我國住房供求關(guān)系已基本平衡，新增住宅消費對經(jīng)濟增長(cháng)驅動(dòng)的作用已明顯下降。但住宅折舊增加、住宅建設與裝修理念落后、配套基礎設施建設缺失等，表明當前城鎮居民舊房居住品質(zhì)改善存在很大的發(fā)展空間，將有助于居民消費需求的釋放。

■截至2013年末，我國城鎮居民人均住房面積32.7平方米。若以當年城鎮常住人口7.3億來(lái)計算，我國城鎮大約有存量住宅面積238.71億平方米。而2015年上半年全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6815元/平方米，考慮折舊因素，按照0.5系數來(lái)折算，存量住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3407元/平方米，由此可以推導得到全國存量住宅總價(jià)值為81.33萬(wàn)億元。

■若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質(zhì)進(jìn)行改善。假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場(chǎng)空間大約為15000多億元。當然，這樣估算或過(guò)于簡(jiǎn)單，我國城鎮舊房改造和危房處置是一個(gè)動(dòng)態(tài)連續過(guò)程，實(shí)際上市場(chǎng)潛力可能遠較上述估算要大。

■舊房居住品質(zhì)改善是一項系統性工程，投資成本較大，政府需發(fā)揮規劃與引導作用，利用財政資金撬動(dòng)舊房改善市場(chǎng)，鼓勵居民自主投資消費，有效改善居住品質(zhì)，并促進(jìn)消費需求釋放。

□陳濤

住房消費增長(cháng)呈趨勢性放緩

雖然受今年3月份國家系列穩定住房消費政策組合拳刺激，加上剛性和改善性住房需求累積釋放，今年上半年全國樓市出現回暖跡象，今年1-6月份，全國商品房銷(xiāo)售面積50264萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3.9%，而1-5月份為下降0.2%；其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)4.5%，以深圳為代表的一線(xiàn)城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結構變化、住宅供求關(guān)系轉變以及家庭住房消費動(dòng)力不足等因素的綜合作用下，未來(lái)我國住房消費增長(cháng)仍將呈現趨勢性放緩。

1.人口結構趨勢性變化限制住房數量型增長(cháng)空間

居住權是人類(lèi)最基本權利。住房為人服務(wù)，人口因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)核心驅動(dòng)力。隨著(zhù)我國人口結構趨勢性變化，我國房地產(chǎn)業(yè)數量型增長(cháng)空間將會(huì )明顯受限。

一是購房主力人口將在2015年達到峰值。

據有關(guān)機構研究，1990年后出生的人口總數比1980后出生的人口總數下降了23%，2000后出生的人口總數又比1990后出生的人口總數縮減16%。這些情況與數據反映出我國人口增長(cháng)見(jiàn)頂并回落的趨勢性變化。傳統上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力。根據我國人口演變特征推算，購房主力人口將在2015年達到峰值，并將從2018年開(kāi)始趨勢性下降。

二是人口老齡化將引發(fā)未來(lái)住房閑置問(wèn)題。

從國家層面上看，2014 年我國總撫養比為46.8%，遠低于世界平均的74%、印度的77%、美國的68%，也低于日本歷史上最低點(diǎn)(1996 年)的59.5%，人口老齡化壓力劇增。人口增長(cháng)拐點(diǎn)和人口結構趨向老齡化，將不可避免引發(fā)住房閑置問(wèn)題。據日本總務(wù)省發(fā)布的《住宅和土地統計調查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬(wàn)個(gè)家庭，住宅總數約為6063萬(wàn)套，按每戶(hù)一套計算，閑置住宅約為820萬(wàn)套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數的13.5%，創(chuàng )當時(shí)統計調查以來(lái)歷史最高紀錄。從人口演變情況看，我國人口老齡化趨勢已經(jīng)形成，未來(lái)住房閑置問(wèn)題需要未雨綢繆。

2.住宅供過(guò)于求運行風(fēng)險增大

始于2013年四季度的全國性房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，發(fā)生在政策真空期，顯示出市場(chǎng)力量的自發(fā)性與自覺(jué)性?；仡櫸覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史，從上世紀80年代、90年代的城鎮住房普遍短缺，到如今城鎮住房供求關(guān)系基本平衡，部分三、四線(xiàn)城市甚至還出現住宅過(guò)剩，反映出房地產(chǎn)業(yè)數量型增長(cháng)模式的巨大成績(jì)。

2012年末，全國城鎮居民人均住房面積32.9平方米，已經(jīng)超過(guò)部分發(fā)達國家水平，完全能夠滿(mǎn)足居住需求。同時(shí)也應該看到，計劃生育政策將引發(fā)未來(lái)住宅市場(chǎng)供過(guò)于求，樓市“明日危機”并非“天方夜譚”。2000年出生的孩子，如果不是因為房屋破舊重置，那么很難產(chǎn)生新增住宅需求。當前以提高人均住宅消費面積的市場(chǎng)邏輯，未來(lái)在理論上將難以持久。

3.當前家庭新增住宅消費后勁不足

從整體購買(mǎi)力分析，隨著(zhù)住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場(chǎng)的整體吸納能力。雖然去年以來(lái)已經(jīng)連續三次降息，個(gè)人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率為3.5%，已經(jīng)是歷史新低，但因為房?jì)r(jià)偏高，對中低收入人群的支持力度依然有限。

從家庭住宅投資分析，住宅價(jià)格累積漲幅過(guò)大導致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然有效改善了住宅定價(jià)基準，但租金收益率與基準存款利率仍有差距，特別是當前金融市場(chǎng)工具平均收益率遠遠超出租金收益率水平，降低了家庭住宅投資積極性。

從家庭財富配置結構調整分析，我國普通家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)財富比重過(guò)高，財富流動(dòng)性存在明顯不足。而發(fā)達國家家庭非金融資產(chǎn)比重明顯低于我國。2005年，日本家庭非金融資產(chǎn)比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。從財富風(fēng)險、安全與流動(dòng)性綜合考慮，我國普通家庭客觀(guān)上需要增加金融投資資產(chǎn)比重，改善財富流動(dòng)性狀況，降低住宅不動(dòng)產(chǎn)變現風(fēng)險。綜合來(lái)看，基于市場(chǎng)尾部需求，當前家庭住宅消費后勁存在不足。

城鎮舊房改造市場(chǎng)空間巨大

過(guò)去幾年來(lái)，全國各地多次出現城鎮舊房倒塌、電梯卡人、住宅質(zhì)量頻發(fā)的報道，已經(jīng)引起了社會(huì )廣泛關(guān)注。城鎮住宅居住質(zhì)量主要依賴(lài)于建設時(shí)的空間構造和裝修風(fēng)格，這些并不因為時(shí)間遷移而內在促進(jìn)舊房居住質(zhì)量的改善。

1.舊房改造市場(chǎng)建設必要性何在

一是城鎮舊房改造需求較為旺盛。

1998年我國推出住房制度改革以來(lái)，將近20年時(shí)間我國住房建筑面積成倍增長(cháng)。期間，住房建筑技術(shù)和裝修理念也在不斷進(jìn)步，新型建筑材料也在不斷應用，住宅配套設施建設也在逐步完善。但這是一個(gè)緩慢漸進(jìn)并逐步加速的過(guò)程。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前后新蓋的住宅，存在套內面積狹小，附帶衛生及水電工程建設落后，墻皮掉落，隔音效果差等問(wèn)題。但因為還沒(méi)有危及住宅居住質(zhì)量，也沒(méi)有可能全部拆除重建。

即使如此，因為住宅本身折舊和建筑構造落后，所以居民改善住房品質(zhì)的愿望十分強烈，這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外墻面修繕、水電改造、停車(chē)位建設等等，都與原居民日常居住生活品質(zhì)提高密切相關(guān)。此外，還有部分上世紀80年代建造的樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)近30年的物理與化學(xué)折舊，住宅安全與質(zhì)量問(wèn)題需要引起地方政府主管部門(mén)的高度關(guān)注。

最近幾年，城鎮居民住宅樓倒塌的事件有增多趨勢，城市危房改造空間巨大。據統計，2013年上海市各類(lèi)居住房屋已超過(guò)5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由于各種原因，其結構、設施均存在不同程度的缺陷，有的設施老化甚至影響到了居住安全。據調查，1980年前北京建成的房屋也多不滿(mǎn)足北京地區抗震設防標準；沒(méi)有節能措施，附屬設施老化。綜合來(lái)看，我國城鎮舊房改造潛在和現實(shí)需求巨大。

二是城鎮舊房改造需求市場(chǎng)規模較大。

截至2013年末，我國城鎮居民人均住房面積32.7平方米。假定城鎮常住人口基本等同于城鎮居民數，按照當年城鎮常住人口7.3億來(lái)計算，我國城鎮大約有存量住宅面積為238.71億平方米。今年上半年全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6815元/平方米，考慮到折舊因素，按照0.5系數來(lái)折算，存量住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3407元/平方米，由此可以推導得到全國存量住宅總價(jià)值為81.33萬(wàn)億元。

當然，并不是所有存量住宅都需要對居住品質(zhì)進(jìn)行改善。最近10年我國住宅銷(xiāo)售面積大幅增長(cháng)，2010-2013年期間，我國共銷(xiāo)售商品住宅面積合計為84.85億平方米，約占城鎮存量住宅面積的1/3。若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質(zhì)進(jìn)行改善。我們假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場(chǎng)空間大約為15000多億元。當然，上述估算過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單，可能并不反映實(shí)際情況。應該看到，我國城鎮舊房改造和危房處置是一個(gè)動(dòng)態(tài)連續過(guò)程，實(shí)際上市場(chǎng)潛力可能遠較上述估算要大。

2.城鎮舊房改造市場(chǎng)建設可行性

一是房地產(chǎn)業(yè)數量型增長(cháng)模式不可持續。

在中央及地方穩定住房消費系列組合拳政策的刺激下， 上半年全國商品房銷(xiāo)售面積由前5個(gè)月的下降0.2%轉為增長(cháng)3.9%，熱點(diǎn)城市住宅交易量明顯上升。但在住宅交易回暖的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現新的運行特征，將對房地產(chǎn)業(yè)數量型增長(cháng)模式提出巨大挑戰。主要表現在：

(1)二手房交易日趨活躍。在住宅成交回暖過(guò)程中，新房和二手房市場(chǎng)走勢截然不同。以北京為例，據中介機構統計，今年上半年北京商品住宅(剔除保障房和自住房)合計成交套數較上年同期下降11%，創(chuàng )下歷史同期新低。而二手房市場(chǎng)卻“量增價(jià)穩”，成交套數約為新房成交套數的3倍，同比增長(cháng)88.6%。今年上半年全國二手住宅交易量劇增已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍現象。隨著(zhù)二手房在市場(chǎng)交易結構中比重快速上升，新房去庫存將會(huì )受到明顯干擾，也將影響到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系格局。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降。今年上半年全國商品房銷(xiāo)售面積增速持續回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速由年初增長(cháng)10.5%持續回落至上半年的4.6%。經(jīng)過(guò)十多年持續較快發(fā)展，樓市供求雙方趨向理性，即使當前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現環(huán)比上漲，也沒(méi)有可能再現過(guò)去瘋狂買(mǎi)房狀況。

2015年上半年，北京市住宅新開(kāi)工面積為559.8萬(wàn)平方米，下降17.8%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。這些情況表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對住宅市場(chǎng)前景預期還未完全恢復到市場(chǎng)調整之前。

(3)商業(yè)地產(chǎn)運行低迷。隨著(zhù)“互聯(lián)網(wǎng)+”對商業(yè)零售模式的沖擊，以及對傳統消費習慣的改造，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓，已經(jīng)呈現出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩風(fēng)險開(kāi)始顯現。據中介機構統計數據顯示，2015年末全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。即使是在一線(xiàn)城市北京，今年前5個(gè)月，北京市商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.8%，而住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)8.9%，反映出商業(yè)地產(chǎn)滯銷(xiāo)風(fēng)險。

這些情況表明，我國房地產(chǎn)業(yè)數量型增長(cháng)模式運行空間日益狹小，致力于新房建設，增加建筑面積，未來(lái)將面臨較大的去庫存難題。

二是投資對宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的支撐作用趨向下降。

固定資產(chǎn)投資是資本形成的主要途徑，也是破除未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展瓶頸的有效方式。今年上半年，我國固定資產(chǎn)投資同比名義增長(cháng)11.4%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)12.5%)，增速比一季度回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。當前制約投資增長(cháng)的主要原因有，社會(huì )投資意愿下降。上半年我國民間投資增長(cháng)11.4%，與全部固定資產(chǎn)投資增長(cháng)速度持平。過(guò)去，民間投資集中的領(lǐng)域主要為房地產(chǎn)。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)調整進(jìn)一步演變，民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的積極性有所下降。同時(shí)，新興產(chǎn)業(yè)投資的前景還不明朗，盈利模式還在探索，也在一定程度上降低了民間投資的積極性。

此外，項目落地進(jìn)展相對緩慢。項目建設落地，既需要前期可行性研究的科學(xué)充分性，也需要資金及時(shí)撥付，更需要項目管理方積極作為。但從當前項目落地進(jìn)展情況看，難以達到預期進(jìn)展。未來(lái)需要進(jìn)一步加快項目建設督察，推動(dòng)項目落地建設，發(fā)揮投資對宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的關(guān)鍵支撐作用。今年上半年固定資產(chǎn)投資到位資金同比增長(cháng)6.3%。其中，國家預算資金增長(cháng)18.6%，國內貸款下降4.8%，自籌資金增長(cháng)8.6%，利用外資下降30.9%。貸款增長(cháng)速度回落，反映出金融機構信貸投放意愿的下降。綜合來(lái)看，投資對宏觀(guān)經(jīng)濟穩定增長(cháng)的邊際作用開(kāi)始出現遞減。

三是居民消費擴大需要尋找新的方向。

截至2015年6月末，我國住戶(hù)存款余額高達53.28萬(wàn)億元，這還不包括以證券交易結算資金、金融機構同業(yè)存放形式的存款，可見(jiàn)我國居民消費購買(mǎi)潛力巨大。在宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)速度放緩過(guò)程中，消費需求對宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的支撐與驅動(dòng)作用明顯上升。今年上半年，我國最終消費支出對國內生產(chǎn)總值增長(cháng)的貢獻率為60.0%，比上年同期提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。

盡管如此，應該看到抑制消費需求的因素依然存在，消費對宏觀(guān)經(jīng)濟穩定增長(cháng)的作用仍有很大提升空間。從改革開(kāi)放三十多年來(lái)，我國居民消費熱點(diǎn)隨收入增長(cháng)和宏觀(guān)經(jīng)濟形勢不斷變化。改革開(kāi)放初期，自行車(chē)、縫紉機是年輕人結婚必備的兩件耐用消費品。上世紀80年代初，電視機、摩托車(chē)成為消費熱點(diǎn)，由此帶動(dòng)家用電器消費的爆發(fā)式增長(cháng)。到了上90年代，手機和高端家用電器進(jìn)入普通家庭。1998年住房制度改革啟動(dòng)后，住房消費成為家庭消費持續熱點(diǎn)。20世紀初，圍繞著(zhù)手機消費，我國通信產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展。國際金融危機爆發(fā)后，黃金珠寶等消費也一度成為消費熱點(diǎn)。

但從目前情況看，過(guò)去這些消費熱點(diǎn)都已經(jīng)成為歷史，對宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的推動(dòng)作用趨向下降。特別是住房消費增長(cháng)潛力已經(jīng)受限，居民消費急需新的熱點(diǎn)。而城鎮舊房改造需求關(guān)系到普通家庭切身利益和消費水平，存在巨大需求潛力，可以成為消費新熱點(diǎn)并發(fā)揮長(cháng)期作用。事實(shí)上，在個(gè)人消費難以有效啟動(dòng)情況下，地方政府將注意力放在城鎮存量住房改善上，通過(guò)政府補貼、金融支持、居民投資等，刺激相關(guān)消費釋放，并驅動(dòng)內需增長(cháng)。應該看到，城鎮存量住房改造，不僅可以創(chuàng )造投資，而且還可以改善民生，而且也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指出了一條新的發(fā)展道路。

啟動(dòng)城鎮舊房改造需要注意哪些問(wèn)題

一是如何有效引導家庭有序改造舊房。

城鎮舊房改造是一項系統工程，需要激發(fā)家庭自主改造積極性。如果業(yè)主自身沒(méi)有改造積極性，那么政府引導行為容易受到抵觸。在住宅區每棟樓房里，每家每戶(hù)經(jīng)濟條件、生活習慣都不同，強行推進(jìn)樓房改造，容易發(fā)生糾紛。即使就單戶(hù)家庭而言，為改善居住品質(zhì)進(jìn)行的裝修，將給鄰居的正常作息帶來(lái)不便。特別是類(lèi)似為舊房新安裝電梯，費用攤派實(shí)際上也不純粹是技術(shù)活，低層住戶(hù)可能借口不需要電梯而主張不承擔相關(guān)費用，這需要政府耐心解釋、溝通與費用分攤的合理設計。

二是如何發(fā)揮政府財政資金撬動(dòng)作用。

作為民生工程，舊房改造是地方政府必須要考慮的問(wèn)題之一。舊房改造既存在增加居住成本，也存在經(jīng)濟學(xué)上的外部性和“搭便車(chē)”問(wèn)題，加上民間議事機制落后和協(xié)調成本高昂，若啟動(dòng)舊房改造，往往需要政府資金先行。也就是地方政府出臺鼓勵舊房改造的資金補貼政策，提高居民舊房改造意愿。這種資金補貼政策需要通過(guò)社區工作人員和業(yè)委會(huì )的持久努力，才能達到政策宣傳效果，并讓居民真正了解政策優(yōu)惠的核心所在，并促使家庭主動(dòng)改造舊房。因此，資金補貼多少，需要經(jīng)過(guò)大量細致的調查分析與計算，才能合理確定具體金額。

三是如何發(fā)現有效的舊房改造模式。

舊房改造與原住戶(hù)的日常生活必然存在沖突。如何將這種沖突降低到最小，是地方政府必須要研究的實(shí)際問(wèn)題。一種辦法是業(yè)委會(huì )尋找施工方，一種辦法是地方政府統一招標，第三種辦法是業(yè)主自行選擇。這些辦法都有利弊，關(guān)鍵是要看具體的人文環(huán)境，地理環(huán)境等，事實(shí)上也難以確定一個(gè)行之四海皆準的有效辦法，關(guān)鍵是因地制宜，結合對象與實(shí)際情況探索本地有效模式。

四是資金缺口如何籌措。

如果城鎮舊房改造預算存在缺口時(shí)，應該如何籌措？地方政府應該未雨綢繆，早作研究規劃。事實(shí)上，支持舊房改造的財政資金也存在籌措問(wèn)題。由于舊房改造與土地開(kāi)發(fā)屬于兩個(gè)概念，前者完全是地方政府投入，效益是看不到的消費擴張和稅收增加；而后者是地方政府經(jīng)營(yíng)土地，收益是看得見(jiàn)的巨額土地出讓收入。在這個(gè)資金籌措過(guò)程中，如何發(fā)揮金融支持作用，也需要認真考慮。

五是如何吸引房屋開(kāi)發(fā)建筑企業(yè)參與舊房改造市場(chǎng)。

在舊房改造過(guò)程中，“拆、改、留、修”都是可選方式。但對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有拆除重建才能獲得相當利潤。具體來(lái)說(shuō)，在拆除舊建筑后在原址進(jìn)行重建。這里會(huì )涉及重建規模，若重建規模超過(guò)原有規模，如何對新增規模進(jìn)行規劃，如何處置新增建筑面積，都涉及各方利益。

特別是在拆除后，原有住戶(hù)暫時(shí)居住的地方需要提前安排，也涉及租賃費用問(wèn)題，都要地方政府統籌考慮。而其他“改、留、修”方式對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的吸引力不大，但對建筑裝修企業(yè)充滿(mǎn)吸引力。近年來(lái)，上海市政府以“業(yè)主自愿、政府扶持、因地制宜、多元籌措”為原則，探索“拆、改、留、修”多種方式，多渠道、多途徑地改善廣大市民群眾的居住條件和質(zhì)量，取得了很好的實(shí)效。

綜合各方面情況看，我國房地產(chǎn)將回歸平穩運行新常態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能重現過(guò)去黃金歲月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(cháng)歷史一去不復返，房?jì)r(jià)狂飆時(shí)光也不再。從實(shí)物住宅情況看，我國已經(jīng)進(jìn)入總體供求平衡階段。房地產(chǎn)業(yè)并不意味著(zhù)只有蓋樓。追求數量型擴張，不僅沒(méi)有動(dòng)力，而且也缺乏利潤增長(cháng)空間。

未來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設熱點(diǎn)將從滿(mǎn)足增量需求為主向存量需求升級轉移。應該看到，我國住房品質(zhì)提升存在很大空間。上世紀90年代開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)至今已經(jīng)25年了，存在管道老化、設施不全等問(wèn)題，存在較強改善需求。展望未來(lái)，以存量住房置換為核心，或將構成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。