人民日報：一線(xiàn)樓市已經(jīng)筑底 但不會(huì )過(guò)快上漲

發(fā)表時(shí)間：2015/6/15 16:18:30  瀏覽次數：1259

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　　人民視覺(jué)

　　核心閱讀

　　■專(zhuān)家認為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區過(guò)剩的情況，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線(xiàn)城市，也有限購政策在控制需求規模，從而有利于抑制樓市過(guò)快上漲

　　5月，住宅市場(chǎng)熱起來(lái)了。

　　深圳新入市的三個(gè)樓盤(pán)全部“日光”；廣州新房成交網(wǎng)簽量達到9313套，創(chuàng )下今年新高，這也是自2010年以來(lái)的同期最高水平；北京純商品住宅成交量環(huán)比增加超三成。

　　6月，土地市場(chǎng)也熱起來(lái)了。

　　上海再現總價(jià)“地王”，杭州住宅用地溢價(jià)率回升，一線(xiàn)城市平均樓面價(jià)又創(chuàng )單月歷史紀錄。

　　樓市地市交相升溫，再次引發(fā)人們猜想：樓市已經(jīng)筑底了嗎？還會(huì )出現新一輪暴漲嗎？調控政策會(huì )否再次轉向呢？

　　“地王”再現

　　一線(xiàn)土地市場(chǎng)的火爆與房企資金面改善有關(guān)

　　6月初，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng )下的上?？們r(jià)“地王”紀錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，競得寶山大場(chǎng)鎮地塊，創(chuàng )出近90%的高溢價(jià)率。

　　不僅是一線(xiàn)市場(chǎng)，杭州、蘇州等二線(xiàn)市場(chǎng)也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價(jià)9975元/平方米，溢價(jià)率33%，成為2014年春節以來(lái)杭州溢價(jià)率最高的住宅用地。

　　從去年11月起，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)就開(kāi)始升溫，截至今年1月，標桿房企土地交易額連續3個(gè)月突破300億元。特別是今年1月，一線(xiàn)城市成交土地出讓金超過(guò)531億元，其中，5宗住宅用地成交的樓面價(jià)高達每平方米17353元，創(chuàng )下歷史紀錄。

　　“3·30”房貸新政出臺后，一線(xiàn)土地市場(chǎng)在4月再度上揚，并于6月初爆發(fā)。據中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，6月首周，一線(xiàn)城市合計簽約住宅土地6宗，平均樓面價(jià)高達21010元/平方米，創(chuàng )造了單月歷史紀錄。

　　一線(xiàn)土地市場(chǎng)的火爆與房企資金面改善有關(guān)。

　　政策利好刺激了需求入市，加速房企回款。

　　去年10月以來(lái)，公積金貸款門(mén)檻降低、額度提高，央行連續降息降準，二套房貸首付下調，以及營(yíng)業(yè)稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買(mǎi)房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。國家統計局數據顯示，今年1至4月，4個(gè)一線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售額由一季度的下降10.1%轉為增長(cháng)5.3%。

　　“隨著(zhù)信貸等各項政策的逐步寬松與落實(shí)，北京購房者的入市信心增加，市場(chǎng)需求釋放，成交量持續上漲。特別是新房市場(chǎng)近期回暖明顯?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲說(shuō)。

　　金融巨頭的涌入，也為土地市場(chǎng)添了一把火。

　　一方面，金融機構與房企的合作，緩解了房企拿地的資金壓力。去年以來(lái)，金地、招商、華潤、九龍倉、首開(kāi)、保利等知名房企均與中國平安展開(kāi)合作，借助其資金實(shí)力，在杭州、廣州、北京等地頻頻拿地。今年在上海連續拿地的陽(yáng)光城，也在今年4月引入中民投成為最大單一股東。此外，新華保險也在6月成了方興地產(chǎn)的第二大股東。另一方面，金融機構，特別是保險企業(yè)已成為土地市場(chǎng)的主力軍。去年有18家保險公司新增了房地產(chǎn)投資，像永誠財險、天安財險均在今年拿下上海世博地塊，進(jìn)軍高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　房企看多

　　一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市樓市調整幅度有限，復蘇也較快

　　“我覺(jué)得北上廣這種城市，房?jì)r(jià)跌也不會(huì )跌多少，太多人要來(lái)了?？吹接姓{整，就趕緊買(mǎi)房了，就怕一猶豫又錯過(guò)時(shí)機?，F在看看還是買(mǎi)對了，房?jì)r(jià)果然又上來(lái)了?！苯衲瓿踉诒本〇|四環(huán)附近購房的成小姐坦言，盡管房貸壓力不小，但現在看“抄底”還是成功的。

　　去年以來(lái)，我國樓市首次出現市場(chǎng)自發(fā)的深度調整，告別了單邊上漲的局面，出現了分化格局。一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市盡管房?jì)r(jià)與成交量有所微降，但調整幅度有限，回調也較快。反觀(guān)三四線(xiàn)城市，出現了房?jì)r(jià)較大幅度的下調，其住宅成交量、成交面積大幅跳水，甚至出現交易幾乎停滯的情況。

　　“一二線(xiàn)城市雖然也處于調整中，但因為聚集了過(guò)多公共資源，需求基礎依然龐大，復蘇較快。為了規避三四線(xiàn)城市明顯過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險，標桿房企必然調整市場(chǎng)戰略，回歸一二線(xiàn)城市，因此土地儲備至關(guān)重要?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

　　在需求釋放的同時(shí)，一線(xiàn)城市土地供應量減少，也助推了土地市場(chǎng)的火爆。以北京為例，今年前5個(gè)月，北京僅新增住宅土地供應26宗，這一數量創(chuàng )下了自2009年以來(lái)近7年的同期新低；而今年北京的住宅用地供應計劃將同比減少27%。

　　“包括北京、上海、廣州等在內的14個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開(kāi)發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。因此從未來(lái)預期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特別是北京，目前掛牌的只有8宗土地，處于歷史最低規模?！睆埓髠フf(shuō)，本就“僧多粥少”，再加上近期一二線(xiàn)樓市升溫，房企對土地的爭搶更加積極?！巴恋厥袌?chǎng)體現了房企對一二線(xiàn)市場(chǎng)的看多?！?/p>

　　房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )上漲？

　　一線(xiàn)樓市已經(jīng)筑底，但不會(huì )過(guò)快上漲

　　土地市場(chǎng)的火爆再次引發(fā)人們對樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會(huì )跟風(fēng)上漲嗎？”

　　實(shí)際上，一線(xiàn)樓市已經(jīng)筑底，不僅成交量環(huán)比大幅增加，房?jì)r(jià)也企穩回升。國家統計局的數據顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市首次出現房?jì)r(jià)全部環(huán)比上漲，其中廣州、深圳甚至出現了多個(gè)“日光盤(pán)”。

　　不過(guò)一線(xiàn)城市的全面回調并不意味著(zhù)全國樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年，中國商品房年銷(xiāo)售額從不足8000億元到突破8萬(wàn)多億元，商品房年銷(xiāo)售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場(chǎng)基數已不可同日而語(yǔ)，增速降低是必然。

　　在市場(chǎng)整體從高速增長(cháng)進(jìn)入中高速增長(cháng)區間的同時(shí)，分化也將更加明顯。從房?jì)r(jià)上看，一線(xiàn)城市在價(jià)格較高的基礎上整體回升并領(lǐng)漲全國，而絕大部分三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍然下降。從成交量上看，一線(xiàn)樓市成交量激增，而三四線(xiàn)城市則依然交易冷清。根據中原地產(chǎn)研究中心最新數據，今年前5月，一線(xiàn)城市簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達到41%；二線(xiàn)城市簽約70.66萬(wàn)套，同比漲幅為13.4%；三線(xiàn)城市簽約16.9萬(wàn)套，基本持平；四線(xiàn)城市成交量有輕微下調。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區過(guò)剩的情況。當供給遠快于需求時(shí)，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線(xiàn)城市，也有限購政策在控制需求規模，從而有利于抑制樓市過(guò)快上漲。

　　調控會(huì )不會(huì )轉向？

　　樓市調控的行政手段“宜減不宜加”，穩增長(cháng)措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險問(wèn)題

　　在這種市場(chǎng)現狀下，樓市調控又將去向何方？

　　進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，樓市調控的行政手段“宜減不宜加”。去年以來(lái)，“去行政化”、分城調控，是樓市調控的基調。但是隨著(zhù)市場(chǎng)調整的深入，一些三線(xiàn)城市在取消限購、限貸等抑制性政策的同時(shí)，又實(shí)施了較大幅度的補貼政策。像四川眉山，當地新建商品住宅的房?jì)r(jià)多在每平方米三四千元，但政府卻出臺“每平方米補貼500元”的托市政策。山東棗莊、安徽黃山、浙江湖州、遼寧鞍山、新疆烏魯木齊等多個(gè)城市則出臺了契稅補貼的政策。由于不可能從根本上改變供求關(guān)系，類(lèi)似的補貼政策常常是“短效刺激”，卻會(huì )對市場(chǎng)造成新一輪的干擾。例如，今年4月，安徽銅陵結束了當地契稅補貼政策，當月住宅類(lèi)商品房成交套數便驟跌78%。

　　在經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，穩增長(cháng)措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險問(wèn)題。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所副所長(cháng)鄧郁松認為，“為穩定經(jīng)濟增長(cháng)，實(shí)行穩健的貨幣政策特別是低利率政策時(shí)如不采取相應的對沖措施，可能引發(fā)房?jì)r(jià)泡沫風(fēng)險。因此，在經(jīng)濟增速放緩階段運用貨幣政策工具時(shí)，要重視研究出臺能夠對沖利率政策調整對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的政策工具?！?/p>

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)的定位、目標和住房政策體系也應根據市場(chǎng)供求關(guān)系而適時(shí)調整?！皬母鲊?jīng)驗看，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿(mǎn)足后，對綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升?！编囉羲山ㄗh，“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應從追求規模數量向追求水平質(zhì)量轉變，提高百姓居住品質(zhì)，通過(guò)改革和政策調整，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)供應體系、稅收體系、市場(chǎng)監管體系和住宅金融體系，實(shí)現我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行。

　　《 人民日報 》（ 2015年06月15日 17 版）