農民住房抵押擔保貸款試點(diǎn)有望年內開(kāi)展 已有試點(diǎn)

發(fā)表時(shí)間：2015/6/15 15:30:49  瀏覽次數：844

農村宅基地不能抵押獲得貸款的法律禁區，如今正隱約顯現出一定的騰挪空間。按照國家發(fā)改委深化經(jīng)濟體制改革的有關(guān)工作安排，農村住房抵押擔保貸款的試點(diǎn)工作，有望在2015年開(kāi)展。

按照工作安排，與農村住房抵押擔保貸款一并有望進(jìn)行擔保抵押試點(diǎn)的，還將包括農村承包土地經(jīng)營(yíng)權的抵押擔保貸款試點(diǎn)。而按照現行《擔保法》、《土地管理法》等約束，無(wú)論是農村住房還是農村承包土地經(jīng)營(yíng)權，都不能作為抵押擔保，進(jìn)而獲得貸款。

作為全國土地工作的主管部門(mén)，國土資源部將具體牽頭負責這項試點(diǎn)工作的推進(jìn)，而試點(diǎn)工作的初步方案，也將會(huì )同銀監會(huì )、國務(wù)院法制辦等部門(mén)共同會(huì )商確定。試點(diǎn)工作將采用封閉運行的方式。

年內試點(diǎn)有望

“從今年深化經(jīng)濟體制改革工作的安排和規劃來(lái)看，確實(shí)要推進(jìn)農村住房的抵押擔保貸款試點(diǎn)?！?月10日清晨，一位接近國土資源部的權威人士告訴《中國經(jīng)營(yíng)報》記者，如果一切順利，2015年將選擇若干地區，對農村住房抵押擔保貸款進(jìn)行試點(diǎn)工作。

在基本確定年內開(kāi)展試點(diǎn)工作后，國土資源部將牽頭負責試點(diǎn)地區的遴選工作。按照國土資源部的初步設想，將在東部、中西部各類(lèi)典型地區選擇開(kāi)展試點(diǎn)工作，以為日后的工作積累經(jīng)驗。在試點(diǎn)初期，將會(huì )嚴格控制試點(diǎn)地區規模，并采取封閉運行的方式。

根據現行《擔保法》第37條第2款的規定，除以下兩種情況外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;二是以鄉(鎮)、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。

按照上述法條規定，由于農民的宅基地不在法律規定的可以抵押的范圍內，所以宅基地的使用權不能抵押。

十八屆三中全會(huì )后，國土資源部牽頭制定了兩條主線(xiàn)的土地管理制度改革方案，以落實(shí)十八屆三中全會(huì )政治決議《關(guān)于深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（下稱(chēng)《決定》）中“建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”的總體要求。一條主線(xiàn)是進(jìn)行農村經(jīng)營(yíng)性集體建設流轉試點(diǎn)；另外一條主線(xiàn)，即是對現行農村宅基地制度進(jìn)行改革試點(diǎn)。

在此之前，國土資源部曾著(zhù)手制定《宅基地管理辦法》。在調研工作中，國土資源部的有關(guān)人員重點(diǎn)了解了農村宅基地的擔保、抵押、轉讓等方面的財產(chǎn)權權能問(wèn)題。

釋放金融通路

實(shí)際上，在對《宅基地管理辦法》進(jìn)行研討的過(guò)程中，國土資源部多位官員提出，積極配合有關(guān)部門(mén)，穩妥推進(jìn)農民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓試點(diǎn)中宅基地占有權和使用權的轉讓?zhuān)瑢φ剞D讓范圍、轉讓中的集體土地權能及實(shí)現形式要進(jìn)行多方案設計并開(kāi)展試點(diǎn)探索。

記者了解到，為了做好試點(diǎn)的基礎性工作，國土資源部也同時(shí)部署，加快包括農村宅基地在內的農村地籍調查和農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作。因為無(wú)論是試點(diǎn)工作，還是未來(lái)根據試點(diǎn)情況的全面推行，都必須要求農村住房有明確的產(chǎn)權產(chǎn)籍備案。

“按照現行的法律框架，農村住房是無(wú)法轉讓的。實(shí)質(zhì)上，宅基地是農村集體經(jīng)濟組織分配給集體經(jīng)濟組織成員用以滿(mǎn)足其居住要求的土地，因此，其財產(chǎn)權始終表現為缺位，在轉讓短期無(wú)法開(kāi)禁的前提下，對抵押擔保貸款進(jìn)行試點(diǎn)，無(wú)疑是一種快捷的路徑?！币晃粎⑴c《宅基地管理辦法》前期論證的專(zhuān)家向本報記者表示。

記者了解到，由于開(kāi)展農村住房抵押擔保試點(diǎn)的工作，涉及到現行《擔保法》、銀行業(yè)風(fēng)控體系等問(wèn)題，因此，國土資源部將會(huì )同銀監會(huì )、國家發(fā)改委、國務(wù)院法制辦等部門(mén)，聯(lián)合確定試點(diǎn)方案。

前述專(zhuān)家認為，如果開(kāi)展試點(diǎn)，則意味著(zhù)農村住房獲得了一定程度上的財產(chǎn)權，通過(guò)向銀行抵押貸款融資，農業(yè)產(chǎn)業(yè)化將獲得更為通暢的融資渠道?！坝绕涫菛|部特大型城市周邊的農村住房，其評估值較高，如果放開(kāi)抵押貸款的約束，將能夠使農村獲得大量的資金，用以實(shí)現農業(yè)產(chǎn)業(yè)化?！彼f(shuō)。

地方已有試點(diǎn)

如果這項試點(diǎn)得以順利開(kāi)展，將比照農村經(jīng)營(yíng)性集體建設用地流轉試點(diǎn)的程序，由國務(wù)院向全國人大及其常委會(huì )申請在試點(diǎn)區域內，暫?，F行《擔保法》實(shí)施的方式，依照多部門(mén)聯(lián)合商定的試點(diǎn)方案進(jìn)行試點(diǎn)工作。

同時(shí)，試點(diǎn)工作將會(huì )設置試點(diǎn)期限，并在試點(diǎn)期限到期后，進(jìn)行總結，以供決策層對下一階段的總體策略進(jìn)行定調。此前進(jìn)行農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地流轉試點(diǎn)，有明確的試點(diǎn)鎖定期。

“但是，從客觀(guān)而言，已經(jīng)有地方進(jìn)行了內容相近的試點(diǎn)工作，只不過(guò)沒(méi)有得到中央政府層面的正式授權，至于這些試點(diǎn)是否能通過(guò)此次試點(diǎn)工作轉正，目前還沒(méi)有明確的說(shuō)法?！鼻笆鰧?zhuān)家稱(chēng)。

早在2012年8月14日，廣東農村金融工作現場(chǎng)會(huì )在梅州召開(kāi)，省長(cháng)朱小丹出席會(huì )議并宣布，農村宅基地使用權和土地承包權抵押貸款試點(diǎn)，將在梅州和云浮兩市展開(kāi)。當天的會(huì )議強調，此項試點(diǎn)的基本思路是，在國家法律和政策的框架內，農戶(hù)將宅基地使用權抵押給政府授權的機構，銀行即向農戶(hù)提供信貸，這一政府授權機構為此提供保證。

在試點(diǎn)過(guò)程中，云浮市郁南縣農戶(hù)將自家的農村閑置宅基地使用權、土地承包經(jīng)營(yíng)權、林權等作為擔保物，就可以貸款建房。截至當年5月11日，已經(jīng)有132戶(hù)從中獲益，累計發(fā)放貸款297.6萬(wàn)元。郁南的“信用+抵押物+規劃”模式，主要支持有轄區戶(hù)口、有信用、有一定資金、有規劃、有抵押物的“五有”農戶(hù)新建、改建、擴建自住房屋。

此前，國土資源部副部長(cháng)徐德明曾向全國國土資源系統主要官員表示，完善農村宅基地管理制度工作“關(guān)鍵是心眼要好，出發(fā)點(diǎn)要正，把好事辦好，真正惠民，有利發(fā)展，保證耕地數量不減少、質(zhì)量有提高”。

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宅基地使用權抵押流轉法律制度的困境

1.宅基地使用權流轉是有法律依據的?！稇椃ā返?0條規定：“任何組織和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地；土地的使用權可以依照法律的規定轉讓?！痹摋l規定土地的使用權是可以轉讓的?！段餀喾ā返?53條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定?！薄锻恋毓芾矸ā返?2條規定宅基地上的住房是可以出賣(mài)出租的，只是對出賣(mài)、出租房屋后再申請宅基地作了限制。

2.宅基地上農村房屋買(mǎi)賣(mài)主體的限制規定。1999年《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》規定:“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》中第13 條明確提出：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！鄙鲜鲆幎速I(mǎi)賣(mài)農村房屋的主體只能是農村集體經(jīng)濟組織的成員。

3.宅基地上房屋抵押流轉及宅基地使用權抵押流轉的規定?！稉７ā返?4條規定：“抵押人所有的房屋和其他地上附著(zhù)物可以抵押?！钡?7條又規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押?！薄段餀喾ā返?80條規定：“建筑物和其他土地附著(zhù)物、建設用地使用權可以抵押?！钡?84條規定：“下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外?！?/span>