城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（修訂版）

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（1997年5月9日建設部令第56號發(fā)布，2001年8月15日根據《建設部關(guān)于修改＜城市城市房地產(chǎn)抵押管理辦法＞的決定》修正）

第一章 總 則

第一條 為了加強房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》，制定本辦法。

第二條 凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，應當遵守本辦法。 地上無(wú)房屋（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。本 辦法所稱(chēng)抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱(chēng)抵押權人，是指接受房地產(chǎn) 抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱(chēng)預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房?jì)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保 的行為。本辦法所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方 式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。第四條以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時(shí)抵押。

第五條 房地產(chǎn)抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則。 依法設定的房地產(chǎn)抵押，受?chē)曳杀Ｗo。

第六條 國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。

第七條 國務(wù)院建設行政主管部門(mén)歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。 省、自治區建設行政主管部門(mén)歸口管理本行政區域內的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）負責管理本行政區域內的房地產(chǎn)抵押管理工作。

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第二章 房地產(chǎn)抵押權的設定

第八條 下列房地產(chǎn)不得設定抵押：（一）權屬有爭議的房地產(chǎn)；（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的 其他建筑物；（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（五）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第九條 同一房地產(chǎn)設定兩個(gè)以上抵押權的，抵押人應當將已經(jīng)設定過(guò)的抵押情況告知抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條 以?xún)勺谝陨戏康禺a(chǎn)設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。

第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

第十二條 以享受?chē)覂?yōu)惠政策購買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規定。

第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì )通過(guò)，并報其上級主管機關(guān)備案。

第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有規定的除外。

第十六條 以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )或者股東大會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有規定的除外。

第十七條 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設定的抵押期限不應當超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過(guò)土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書(shū)面同意。

第二十條 預購商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。

第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

第二十二條 設定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機構評估確定。 法律、法規另有規定的除外。

第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效。其權利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。

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第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立

第二十五條 房地產(chǎn)抵押，抵押當事人應當簽訂書(shū)面抵押合同。

第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應當載明下列主要內容：（一）抵押人、抵押權人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所；（二）主債權的種類(lèi)、數額；（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、狀 況、建筑面積、用地面積以及四至等；（四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任； （六）抵押期限；（七）抵押權滅失的條件；（八）違約責任：（九）爭議解決方式；（十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；（十一）雙方約定的其他事項。

第二十七條 以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。

第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容： （一）《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；（二）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的 款額；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九條 抵押權人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。

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第四章 房地產(chǎn)抵押登記

第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關(guān)交驗下列文件；（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；（二）抵押登記申請書(shū)；（三）抵押合同；（四）《國有土地 使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；（五）可以證明抵押人有權設定抵押權 的文件與證明材料；（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；（七）登記機關(guān)認為必要的其他文件。

第三十三條 登記機關(guān)應當對申請人的申請進(jìn)行審核，凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起十五日內作出是否準予登記的書(shū)面答復。

第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應不在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著(zhù)物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書(shū)向同級人民政府土地管理部門(mén)申請土地使用權變更登記。

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第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理

第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

第三十七條 抵押權可以隨債權轉讓.抵押權轉讓時(shí)，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后,原抵押權人應當告知抵押人。經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉讓或者出租所得價(jià)款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過(guò)債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第三十八條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應當及時(shí)書(shū)面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權債務(wù)，解除抵押合同。

第三十九條 抵 押入占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應當及時(shí)將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押 房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔保時(shí)，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足，或者直接向保險公司行使求償權。抵押人對抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔保。

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第六章 抵押房地產(chǎn)的處分

第四十條 有 下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產(chǎn)：（一）債務(wù)履行期滿(mǎn)，抵押權人未受清償的，債務(wù)人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的；（二）抵押人 死亡、或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（四）抵 押人違反本辦法的有關(guān)規定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（五）抵押合同約定的其他情況。

第四十一條 有本辦法第四十條規定情況之一的，經(jīng)抵押當事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣(mài)等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

第四十二條 抵押權人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應當事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應當同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

第四十三條 同一房地產(chǎn)設定兩個(gè)以上抵押權時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。

第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。

第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應當從處分所得的價(jià)款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。法律、法規另有規定的依照其規定。

第四十六條 抵押權人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：（一）抵押權人請求中止的；（二）抵押人申請愿意并證明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權人同意的；（三）發(fā)現被拍賣(mài)抵押物有權屬爭議的；（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；（五）其他應當中止的情況。

第四十七條 處 分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；（二）扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金； （四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權人造成的損害；（五）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權人有權 向債務(wù)人追索不足部分。

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第七章 法律責任

第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產(chǎn)生的法律責任。

第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁；沒(méi)有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。

第五十一條 因 國家建設需要，將已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時(shí)，抵押人違反前述第三十八條的規定，不依法清理債務(wù)，也不重新設定抵押房地產(chǎn)的，抵押權人有權向折遷 主管部門(mén)申請保留追償債務(wù)權利，并可以向人民法院提起訴訟。經(jīng)拆遷主管部門(mén)批準，拆遷人應當暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補償費或者拆遷安置房地產(chǎn)權登記證件，直 至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿(mǎn)，若法院尚未作出判決，經(jīng)縣級以上房屋拆遷主管部門(mén)批準，拆遷人可以依法實(shí)施拆遷，并辦理證據保全。

第五十二條 登記機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權，或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

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第八章 附則

第五十三條 在城市規劃區外國有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，參照本辦法執行。

第五十四條 本辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責解釋。

第五十五條 本辦法自１９９７年６月１日起施行。